Citoyens américains au Canada Incidences fiscales relatives à la propriété d’une maison au Canada

Planification fiscale

27 mars 2024

Le Canada compte un grand nombre de citoyens américains et, en raison de l’aspect unique du régime fiscal américain, ces particuliers continueront d’être assujettis aux règles fiscales américaines, même si leur seul lien avec le pays est leur nationalité. Cet article traite de sujets précis que les citoyens américains résidant au Canada doivent connaître en ce qui a trait à la propriété d’une maison au Canada.

Achat de votre maison

Le régime fiscal canadien comporte deux programmes importants qui permettent aux acheteurs d’une première habitation d’accéder aux capitaux de manière efficiente sur le plan fiscal, soit le Régime d’accession à la propriété (RAP) et le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP).

Dans le cadre du RAP, les contribuables peuvent emprunter jusqu'à 35 000 $ de leur REER en franchise d'impôt, à condition de le rembourser sur 15 ans dans leur REER. Toutefois, les citoyens américains doivent savoir que l’IRS pourrait ne pas reconnaître le RAP comme un programme de prêt libre d’impôt et, par conséquent, le retrait du RAP pourrait être imposable aux fins fédérales américaines. Les particuliers qui souhaitent participer au RAP devraient consulter une équipe de conseillers en fiscalité transfrontalière pour déterminer le traitement de cette situation aux fins fiscales américaines. Si ce retrait est considéré comme imposable, les particuliers devraient consulter leur comptable pour déterminer la partie imposable du retrait du REER aux fins fiscales américaines pour leur situation particulière.

Dans le cadre du nouveau CELIAPP, les acheteurs d'une première propriété peuvent verser des cotisations déductibles d'impôt à des fins fiscales canadiennes pour épargner en vue de l'achat d'une maison au Canada et effectuer des retraits admissibles non imposables pour financer l'achat d'une maison. Tout revenu gagné dans le compte s’accumule en franchise d’impôt aux fins fiscales canadiennes, ce qui en fait un excellent compte pour les Canadiens et les Canadiennes.

Toutefois, les citoyens américains doivent savoir qu’en date du présent article, l’IRS n’a pas publié de lignes directrices sur le traitement réservé au CELIAPP aux fins fiscales américaines. En l’absence de telles indications, les citoyens américains devraient être avisés que les revenus du compte n’auront aucun avantage fiscal aux États-Unis et que, par conséquent, les cotisations pourraient ne pas être déductibles dans leur déclaration de revenus américaine, et les revenus du compte ne pourront pas être exclus du revenu imposable aux États-Unis. De plus, les particuliers devront consulter une équipe de conseillers en fiscalité transfrontalière pour savoir si le fait de détenir un CELIAPP peut entraîner le dépôt de documents concernant des fiducies étrangères.

Pendant vos années de propriété de la maison

Aux termes de l’impôt canadien, les intérêts hypothécaires sur une résidence principale ne sont pas déductibles d’impôt. Toutefois, aux fins fiscales américaines, les contribuables peuvent déduire les intérêts hypothécaires sur leur maison, y compris sur leur propriété à l’étranger, à titre de déduction détaillée sur la première tranche de 750 000 $ US de la dette hypothécaire sur la propriété (375 000 $ pour les couples mariés produisant une déclaration distincte) pour les hypothèques contractées entre le 15 décembre 2017 et le 31 décembre 2025. Dans le cas des prêts hypothécaires contractés avant le 15 décembre 2017 ou après le 1ᵉʳ janvier 2026, la limite d’intérêt est basée sur 1 000 000 $ US pour les prêts hypothécaires (500 000 $ pour les prêts hypothécaires contractés séparément par un couple marié).

Les intérêts hypothécaires devraient être convertis en dollars américains et, en règle générale, les personnes des États-Unis ne demandent des déductions détaillées que si, cumulativement avec leurs autres déductions détaillées, le montant dépasse la déduction standard.

Vendre votre maison

Pour les résidents fiscaux canadiens, l’exemption pour résidence principale (ERP) peut être utilisée pour mettre à l’abri tout gain réalisé à la disposition ou à la disposition réputée d’un bien « normalement habité » par un contribuable. Une résidence aux fins de l’ERP peut comprendre la maison, le chalet et d’autres biens immobiliers à usage personnel d’un contribuable. Il n’y a pas de limite à l’exemption pour résidence principale, de sorte que, peu importe que le gain en capital sur votre maison soit de 50 000 $ ou de 5 000 000 $, tous les gains devraient être exonérés d’impôt canadien s’ils sont désignés comme étant réalisés sur une résidence principale pour toutes les années où vous en êtes propriétaire.

Ces exonérations illimitées des gains en capital ne sont pas offertes aux citoyens américains qui disposent de leur maison au Canada. L'exonération maximale des gains en capital en dollars américains pour une résidence principale est de 250 000 $ US pour une personne seule ou un couple marié qui produit des déclarations distinctes et de 500 000 $ US pour un couple marié qui produit des déclarations conjointes.

Aux fins du calcul des gains en capital aux fins fiscales américaines, les cours acheteur et vendeur doivent être convertis en dollars américains selon les taux historiques, par exemple, le cours acheteur serait converti en dollars américains selon le cours au comptant à la date de l’achat et le cours vendeur serait converti en dollars américains selon le cours au comptant à la date de la vente. Tout ajustement au coût de base, comme les améliorations apportées aux immobilisations, devrait également être converti en dollars américains en fonction des taux de change en vigueur aux dates auxquelles ces améliorations ont été payées. Toute dépense, comme les commissions de courtiers immobiliers et les frais juridiques, pourrait également réduire le gain en capital réalisé aux États-Unis.

L’exclusion relative à la résidence principale aux États-Unis lors de la vente d’une maison est fondée sur les critères de propriété et d’utilisation qui tiennent compte des cinq années précédentes.

Propriété : Le particulier doit avoir été propriétaire de la maison pendant au moins deux des cinq dernières années.
Utilisation : Le ou les particulier(s) doit(vent) avoir vécu dans la maison comme résidence principale pendant au moins deux ans.

Il existe des exonérations partielles dans des situations limitées, comme un déménagement, si les deux critères susmentionnés ne sont pas entièrement satisfaits. Tout gain non protégé par le droit à l’exemption pour résidence principale serait assujetti aux taux d’imposition des gains en capital à long terme, à condition que la résidence ait été détenue pendant au moins 1 an, ainsi qu’à l’impôt sur le revenu net de placement, le cas échéant.

Les citoyens américains qui réalisent des gains en capital importants sur la vente de leur maison au Canada pourraient être surpris que l’IRS veuille imposer une partie de ces gains; il est donc préférable de se préparer.

Résidence principale au moment du décès

Aux fins fiscales canadiennes, il y a disposition réputée d’actifs au décès, ce qui comprend votre résidence principale. Si le seul bénéficiaire de votre maison est un conjoint survivant, la propriété est transférée au coût historique, à moins que le particulier ne choisisse de la transférer à sa juste valeur marchande. Autrement, si le bénéficiaire de la résidence n’est pas un conjoint, la disposition réputée serait effectuée à la juste valeur marchande, mais l’exemption pour résidence principale pourrait tout de même mettre tous les gains à l’abri de l’impôt.

Aux fins fiscales américaines, il n’y a pas de disposition réputée au décès, mais le régime d’impôt sur les successions s’applique lorsque la valeur de votre maison au moment du décès est considérée dans la succession mondiale. Si la valeur totale des actifs mondiaux au moment du décès est inférieure au seuil d’exonération de l’impôt sur les successions des États-Unis pour l’année du décès, aucun impôt sur les successions ne s’appliquera sur la propriété. Si un particulier est assujetti à l’impôt sur les successions des États-Unis et que le bénéficiaire de la résidence est un conjoint et citoyen américain, il peut y avoir exonération de l’impôt sur les successions des États-Unis en raison de la possibilité d’une franchise d'impôt illimitée sur la donation au dernier vivant.

Autres considérations - Gain découlant d’opérations de change sur un prêt hypothécaire à l’étranger

Enfin, si la personne des États-Unis a un emprunt hypothécaire en dollar canadien sur la propriété, elle pourrait également être assujettie à l’impôt sur les gains découlant d'opérations de change à l’égard du remboursement forfaitaire et/ou du règlement d’un prêt hypothécaire canadien.

Lorsqu’un citoyen américain emprunte des fonds libellés en monnaie étrangère, comme le dollar canadien, et que le dollar canadien se déprécie par rapport au dollar américain à compter de la date à laquelle le prêt hypothécaire a été contracté jusqu’à la date à laquelle le prêt hypothécaire a été remboursé, un gain découlant d'opérations de change peut survenir. Le particulier aurait effectivement remboursé le prêt hypothécaire en utilisant moins de dollars américains en raison de la dépréciation de la monnaie étrangère. Inversement, si une perte découlant d'opérations de change se produit en raison du règlement du prêt hypothécaire, cette perte pourrait ne pas être admissible.

Conclusion

Comme le résume cet article, il y a plusieurs considérations importantes pour les citoyens américains en ce qui a trait à la propriété d'une maison au Canada. Raymond James a une équipe de conseillers en fiscalité transfrontalière qui collaborent avec nos conseillers en placement pour vous aider à comprendre comment ces règles peuvent s’appliquer à votre situation particulière et à trouver des solutions pour réduire ou éliminer les incidences fiscales aux États-Unis. Communiquez avec votre conseiller de Raymond James pour discuter de votre situation avec un de nos spécialistes en fiscalité.