Incidences fiscales pour les Canadiens qui vendent leur propriété aux États-Unis
Posséder une propriété aux États-Unis et voyager vers le sud pour profiter du soleil dans des États comme la Floride ou l'Arizona pendant les hivers froids du Canada est un plaisir pour de nombreux Canadiens. Cependant, alors que le dollar canadien continue de s'affaiblir par rapport au dollar américain en cette période d'incertitude économique, le coût de possession devient de plus en plus élevé.
Avec la hausse des coûts de l'assurance, des impôts fonciers, des frais de copropriété et du temps passé aux États-Unis, de nombreux Canadiens ressentent les effets de la situation et se demandent si le moment est bien choisi pour vendre. Si vous vous trouvez dans cette situation, il est important de comprendre les incidences fiscales canadiennes et américaines avant de prendre une décision.
Quelles sont les incidences fiscales aux États-Unis?
Règles de résidence fiscale aux États-Unis : si vous résidez principalement au Canada et ne visitez votre propriété américaine qu'une partie de l'année, vous n'êtes probablement pas considéré comme un résident américain du point de vue fiscal. Cet article suppose que vous n'êtes pas citoyen américain, que vous ne détenez pas de carte verte et que vous ne répondez pas au critère de présence substantielle aux États-Unis.
Exigences en matière de déclarations de revenus pour les non-résidents des États-Unis : Même si vous n'avez jamais produit de déclarations de revenus aux États-Unis, la vente d'un bien immobilier américain est considérée comme un événement imposable qui vous oblige à déclarer la vente à l'IRS. Étant donné que les États-Unis ont le droit d'imposer en premier lieu la vente d'un bien immobilier américain, une déclaration de revenus américaine pour non-résident (formulaire 1040NR) doit être produite pour déclarer la vente à l'IRS. En outre, selon l'emplacement du bien immobilier américain, vous devrez peut-être également produire des déclarations de revenus auprès de l'État et de la ville.
Quel sera le montant de l'impôt sur le revenu américain que je devrai payer?
Retenue à la source au titre de la FIRPTA : en vertu de la Foreign Investment in Real Property Act, (FIRPTA), l'IRS applique une retenue à la source de 15 % sur le prix de vente brut lorsqu'un résident canadien vend un bien immobilier américain. Cela permet de s'assurer que le vendeur remplit ses obligations de déclaration de revenus auprès de l'IRS.
Cependant, cette retenue à la source peut être réduite ou éliminée dans les cas suivants :
- Si le bien est vendu pour moins de 300 000 $US et que l'acheteur l'utilise comme résidence principale, aucune retenue d'impôt n'est requise.
- Si le prix de vente se situe entre 300 000 $US et 1 million $US, le taux de retenue est réduit de 15 % à 10 %.
- Vous pouvez déposer une demande auprès de l'IRS pour réduire le montant de l'impôt retenu de 15 % du produit brut à l'impôt américain réel à payer sur le gain en capital déclaré. Toutefois, cette procédure implique des formalités administratives supplémentaires. En général, les délais et les frais de déclaration rendent cette option moins intéressante.
Il est important de noter que l'impôt retenu en vertu de la FIRPTA n'est pas la facture fiscale finale. L'impôt sur le revenu dû sur la vente du bien sera calculé sur les déclarations de revenus américaines (le cas échéant - fédérale, étatique et municipale), qui est souvent inférieur à l'impôt retenu. Tout excédent d'impôt retenu sera remboursé une fois que les déclarations de revenus américaines appropriées auront été produites.
Taux d'imposition des gains en capital aux États-Unis : si vous avez détenu le bien pendant plus d'un an, l'impôt sur les gains en capital s'applique à un taux fédéral maximal de 20 %. Si vous l'avez détenu pendant moins d'un an, le gain est imposé comme un revenu ordinaire, avec un taux marginal d'imposition fédéral maximal de 37 %.
En outre, selon l'endroit où se trouve votre propriété, la vente peut être soumise à l'impôt de l'État et de la ville sur le gain en capital. Notez que certains États, comme la Floride, ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu de l'État.
Devrai-je payer de l'impôt sur le revenu au Canada?
Crédit d'impôt étranger : En tant que résident fiscal canadien, vous devez déclarer vos revenus et gains de toutes provenances, ce qui signifie que la vente d'un bien immobilier aux États-Unis doit également être déclarée au Canada et est soumise à l'impôt sur le revenu canadien. Toutefois, la convention fiscale entre le Canada et les États-Unis permet d'éviter la double imposition. Vous pouvez généralement demander un crédit pour impôt étranger sur votre déclaration de revenus canadienne pour tout impôt américain payé relativement à la vente. Si votre taux d'imposition canadien est plus élevé que l'impôt américain payé, vous pourriez devoir payer un impôt supplémentaire au Canada.
Gain de change : Il est important de noter que même si votre gain en capital américain n'est pas significatif à des fins fiscales, vous pouvez tout de même être assujetti à l'impôt canadien en raison de l'augmentation de la valeur du dollar américain par rapport au dollar canadien. Aux fins de l'impôt canadien, votre gain en capital est calculé en fonction du produit de la vente moins le coût fiscal en dollars américains convertis en dollars canadiens aux dates respectives.
Par exemple, si vous avez acheté une propriété en 2010, alors que le dollar canadien était à parité avec le dollar américain, et que vous l'avez vendue en janvier 2025, alors que le taux de change moyen était de 1,43 $, votre gain en capital déclaré aux fins de l'impôt canadien sera plus élevé en raison des gains de change.
Et si je louais plutôt ma propriété aux États-Unis ?
Déclaration de l'impôt sur le revenu locatif aux États-Unis : si vous n'êtes pas prêt à vendre, la location de votre propriété aux États-Unis pour gagner un revenu et compenser une partie des coûts de propriété peut être une alternative potentielle. N'oubliez pas que les revenus locatifs nets doivent être déclarés chaque année à l'IRS. L'IRS exige une retenue à la source de 30 % sur les revenus locatifs bruts. Toutefois, il est possible de choisir d'éviter la retenue à la source et de payer l'impôt américain en remplissant la déclaration de revenus des non-résidents américains (formulaire 1040NR).
Notez que si la propriété est utilisée à des fins personnelles pendant plus de 14 jours dans l'année (ou 10 % du nombre total de jours de location à des tiers), la déduction de certaines dépenses de location aux fins de l'impôt américain peut être limitée.
Déclaration de l'impôt sur le revenu canadien : le revenu locatif net doit également être déclaré aux fins de l'impôt sur le revenu canadien. Vous pouvez demander un crédit pour impôt étranger pour tout impôt sur le revenu dû aux États-Unis afin d'éviter la double imposition.
Autres considérations importantes
Numéro ITIN : Pour pouvoir remplir une déclaration de revenus aux États-Unis et obtenir les certificats de retenue d'impôt FIRPTA (formulaires 8288 et 8288-A), les vendeurs non-résidents doivent obtenir un numéro d'identification fiscale individuel (Individual Tax Identification Number, ITIN) aux États-Unis.
Conséquences sur l'impôt successoral et sur les dons aux États-Unis : Si vous décédez en étant propriétaire d'un bien immobilier aux États-Unis ou si vous offrez ce bien à vos enfants, il peut être soumis à l'impôt successoral ou sur les dons aux États-Unis, ce qui n'est pas le cas au Canada. Ces règles pouvant être complexes, vous devriez consulter un conseiller fiscal transfrontalier et un avocat spécialisé en droit successoral pour comprendre les incidences fiscales potentielles.
Principaux points à retenir et prochaines étapes :
La vente d'une propriété aux États-Unis par un résident canadien entraîne des obligations fiscales américaines et canadiennes à prendre en compte. Planifier et consulter un conseiller fiscal transfrontalier le plus tôt possible dans le processus peut aider à minimiser les obligations fiscales. Si vous avez des questions sur la vente de votre bien immobilier américain et son incidence potentielle sur votre situation financière globale, parlez-en à votre conseiller en placement de Raymond James.
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