Mise à jour sur le secteur immobilier
L’analyste en actions, Brad Sturges, est l’invité de notre balado pour discuter du secteur de l’immobilier. Les points suivants sont abordés :
- Les effets des taux d’intérêt et de l’inflation
- Mise à jour sur les FPI, les évaluations des FPI et les rendements totaux au-delà des revenus
- Mise à jour sur l’immobilier d’entreprise
- Commentaires sur l’immobilier résidentiel
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Transcription
Chris Cooksey : Bonjour et bienvenue à L’investisseur avantagé, un balado de Raymond James Limitée, qui offre une perspective aux investisseurs canadiens qui veulent rester informés et concentrés sur le succès à long terme. Nous enregistrons cette émission le 10 octobre 2023. Je m’appelle Chris Cooksey et je travaille pour le service de Communications d’entreprise et marketing de Raymond James. Aujourd’hui, nous nous entretenons avec Brad Sturges, directeur général et analyste de la recherche sur les actions, qui se joint au balado pour parler de l’immobilier, notamment des appartements, des commerces et, bien sûr, des sociétés de placement immobilier. Bienvenue de nouveau au balado, Brad. J’espère que vous avez passé une bonne fin de semaine et que vous avez bien aimé votre dinde ou votre dinde de tofu, quelle que soit votre préférence, et que vous êtes de retour le mardi après un long congé, prêts à discuter d’immobilier.
Brad Sturges : Merci de m’avoir invité, Chris. Beaucoup de dinde, beaucoup de farce et toujours enthousiaste à l’idée de parler du monde dynamique de l’immobilier. Merci encore de l’invitation.
Chris Cooksey : Génial. J’en suis ravi. Comme vous l’avez dit, il se passe beaucoup de choses. Aussi allons-nous commencer par les taux d’intérêt et la manière dont ils touchent le secteur que vous couvrez.
Brad Sturges : Oui, pour vous donner un contexte, je suppose qu’il existe une corrélation à long terme entre les taux d’intérêt et le rendement immobilier ou le taux de capitalisation dont vous avez généralement besoin en tant qu’investisseur, qu’il s’agisse d’immobilier commercial ou d’investissement locatif dans le secteur résidentiel. Un environnement de taux en hausse signifie généralement que vous avez besoin d’un rendement ou d’un taux de capitalisation plus élevé. Il existe donc une corrélation positive entre ces deux paramètres. Mais du point de vue de la valorisation, il y a une sorte de corrélation inverse. Ainsi, plus le taux de capitalisation est élevé, plus la valorisation est faible, si l’on considère le prix par unité ou le prix par pied carré. Ainsi, les taux d’intérêt ont évolué rapidement au cours des derniers trimestres. Cela a entraîné une baisse des transactions sur le marché, car les investisseurs se réajustent à un coût du capital plus élevé et il y a eu une découverte de prix plus limitée sur le marché.
Il est donc plus difficile de se faire une idée de ce que sont nos valorisations ou du niveau auquel elles se sont stabilisées. Cependant, nous nous attendons à ce que les taux de capitalisation augmentent. Nous avons déjà constaté une grande partie de ce mouvement. Mais la contrepartie essentielle d’un rendement ou d’un taux de capitalisation plus élevé, c’est le niveau de croissance que vous obtenez sur un marché particulier, dans une classe d’actifs particulière. C’est pourquoi, plus les perspectives de croissance sont bonnes, plus le taux de capitalisation ou le taux d’intérêt est élevé. Nous tenons donc compte de plusieurs facteurs. Quel est le taux de capitalisation ou l’écart de rendement par rapport au coût de la dette? Mais alors, quel type de croissance des loyers supposeriez-vous pour ce bien ou cette classe d’actifs en particulier? Si l’on regarde le Canada, il y a un certain nombre de marchés solides et sains avec de bonnes bases où la demande et l’offre sont en faveur du propriétaire. Il y a également beaucoup de moteurs de demande positifs, comme la croissance de la population, la croissance de l’emploi et d’autres indicateurs économiques, qui suggèrent que les fondements sont, de manière générale, assez positifs.
Chris Cooksey : Et comment l’inflation influence-t-elle cela? Évidemment, nous avons entendu, nous avons tous vu les gros titres : je payais ceci, maintenant je paye cela, etc. L’inflation est-elle vraiment préjudiciable à ce stade ou attendez-vous d’en voir les effets?
Brad Sturges : Il est certain que les taux d’inflation ont entraîné une hausse des taux d’intérêt, c’est-à-dire des coûts de la dette, pour tenter de ralentir le taux d’inflation global. Si l’on revient à l’immobilier, il est possible de bénéficier d’une protection contre l’inflation dans les secteurs de l’immobilier où l’offre de la demande permet de favoriser la croissance des loyers. Nous constatons donc une inflation du côté des logements locatifs, des appartements, où la croissance des loyers a été supérieure au taux d’inflation historique.
Nous l’avons également constaté dans d’autres, dans certaines parties du secteur de l’immobilier commercial, en particulier dans le secteur industriel, nous ne le voyons pas autant dans les bureaux, mais encore une fois, l’inflation sur le long terme a tendance à être positive pour l’immobilier parce qu’elle est protégée contre l’inflation par la hausse des loyers. Si les taux d’inflation au Canada et dans le monde commencent à atteindre les niveaux visés, cela pourrait être une bonne chose à court terme, étant donné que cela pourrait alléger la pression sur les coûts de financement et les taux d’intérêt pour permettre, je suppose, aux activités de transaction de reprendre sur le marché et d’avoir moins d’inconvénients du point de vue des coûts de financement. Mais je pense qu’à court terme, c’est le rythme du changement qui compte. Une variation rapide des taux d’intérêt annule probablement les avantages de l’inflation. Mais sur le long terme, l’inflation tend à être, je pense, un élément positif pour l’immobilier, d’une manière générale.
Chris Cooksey : Parlons maintenant de l’immobilier d’entreprise commercial. Évidemment, ce sont les tours de bureaux qui font souvent les gros titres, et je sais qu’à Toronto, le centre-ville n’est pas redevenu centre-ville à ce stade, et j’imagine que c’est une histoire assez cohérente. Il s’agit donc d’évoquer quelques tendances dans le domaine de l’immobilier commercial.
Brad Sturges : Oui, je pense que vous avez visé juste. C’est la partie la plus difficile de l’immobilier commercial quand on pense au marché canadien ou à l’histoire du Canada, et ce n’est pas seulement le lent retour au bureau. Nous avons vu beaucoup de nouvelles offres arriver sur les marchés de Toronto et de Vancouver en particulier. Ces dernières années, les taux d’inoccupation ont augmenté. Les entreprises commencent à peine à prendre des décisions concernant l’utilisation de leurs bureaux. Quel type de culture veulent-ils? Combien de jours par semaine serez-vous au bureau? Comment vont-ils utiliser cet immeuble commercial à l’avenir? Il y a plus de disponibilité et de flexibilité pour au moins différents types d’espace. Il s’agit donc d’un marché beaucoup plus concurrentiel que celui de l’immobilier de bureau. Mais je pense qu’en général, ce qui est prioritaire pour les propriétaires et les locataires de bureaux, ainsi que pour les utilisateurs qui ont un impact sur les propriétaires, c’est que l’espace d’agrément est essentiel. Les espaces de réunion collaboratifs, les aspects ESG sont pris en compte en termes de choix d’espace, mais il s’agit en fin de compte d’une fuite en avant vers la qualité. Ainsi, les bâtiments plus récents, plus économes en énergie et dotés d’un plus grand nombre d’équipements attirent à nouveau les locataires dans les bureaux. C’est généralement là que l’on observe des conditions relativement plus stables, je suppose, du point de vue de la vacance, alors que les bâtiments plus anciens, moins efficaces sur le plan énergétique et offrant moins de commodités ont été beaucoup plus mis à l’épreuve. On assiste donc à une bifurcation au sein de l’immobilier commercial, et nous pensons que ces tendances vont se poursuivre.
On parle beaucoup de la conversion des bureaux en logements, mais nous pensons qu’il s’agit en fait d’une très petite occasion. Il est en fait très difficile de les convertir. Il n’y a pas beaucoup de bâtiments facilement convertibles en logements, car il faut des caractéristiques spécifiques pour que cela fonctionne, et le coût n’est pas vraiment inférieur à celui d’une construction neuve. Nous ne pensons donc pas qu’il s’agisse d’une occasion aussi importante, mais vous verrez des conversions sélectives se produire. Calgary est généralement le marché où des mesures d’incitation sont en place. Nous constatons un peu plus d’activités de ce type. Si l’on met de côté les bureaux et que l’on considère les autres types d’immobilier commercial — le secteur industriel et, par exemple, les commerces de détail ancrés dans les épiceries — les moteurs de la demande de ces types d’immobilier commercial tendent à être très différents et les fondements sont très différents. On retrouve une image beaucoup plus positive lorsque l’on pense à l’immobilier industriel, qui bénéficie de la demande du commerce électronique, au secteur manufacturier qui connaît une légère résurgence, avec la relocalisation de la fabrication en Amérique du Nord après la COVID-19 ou des changements dans la stratégie de gestion des stocks.
Vous avez donc besoin de plus d’espace de stockage dans votre entrepôt pour vos marchandises parce que vous utilisez peut-être une stratégie de gestion des stocks « juste au cas où » au lieu d’une stratégie « juste à temps ». Ainsi, et encore une fois, l’offre de la demande du point de vue de la location est très favorable au propriétaire en ce moment, ce qui a donné une bien meilleure croissance des loyers, parce qu’il s’agit en partie d’une expédition de marchandises, que ce soit dans le segment industriel ou même dans le magasin de détail physique. En ce qui concerne les centres commerciaux, les détaillants investissent à la fois dans l’infrastructure de la chaîne d’approvisionnement au niveau de l’entrepôt, mais ils investissent également dans le magasin physique et l’entrepôt, comme l’a montré la COVID. Cela se traduit par une augmentation de la demande d’espaces commerciaux et par une croissance de la population industrielle et de l’emploi sur les principaux marchés. Nous avons constaté une accélération de la croissance démographique par le biais de l’immigration étrangère sur les marchés urbains. C’est certainement une tendance positive pour les deux classes d’actifs, et nous pensons que ces fondements pour les secteurs industriel, de l’épicerie et du commerce de détail, par exemple, continueront à être soutenus par la dynamique de l’offre et de la demande qui permet une croissance future des loyers.
Chris Cooksey : Très bien, passons maintenant aux FPI et à une mise à jour de ce secteur.
Brad Sturges : Oui, je dirais que du côté des FPI canadiennes, le marché a été généralement difficile au cours des six ou sept derniers trimestres, compte tenu de la hausse rapide des taux d’intérêt. Le marché public a tendance à être tourné vers l’avenir et l’on s’attend à ce que les valeurs marchandes privées soient corrigées de manière significative. Jusqu’à présent, nous avons vu plus cette tendance l’année dernière, mais elle s’est poursuivie cette année : les FPI se sont vendues et ont sous-performé dans l’ensemble du TSX et du marché en général.
Mais c’est vraiment en fonction du nom ou de l’action que l’on observe des différences très importantes en termes de rendement total. Nous pensons que, dans l’ensemble, le secteur des FPI offre toujours une composante de valeur en termes de revenus, en termes de considération d’investissement pour de nombreux investisseurs, et nous pensons que les FPI propres sont toujours bien positionnés pour augmenter leurs revenus de distribution. Au fil du temps, les attributs de l’inflation des loyers, en particulier, favorisent la croissance des mouvements de trésorerie. Nous nous concentrons sur certaines classes d’actifs et certains marchés où nous voyons les meilleures occasions, comme les secteurs résidentiel et industriel. Il est certain que, sur le long terme d’un horizon de placement, nous pensons que les rendements des revenus par rapport aux obligations, par exemple, peuvent être nettement plus performants.
Mais en général, du point de vue de la recherche, nous n’adoptons pas seulement une perspective de revenu, mais aussi une perspective de rendement total. Et lorsque vous obtenez un rendement de 6 % dans le secteur aujourd’hui pour ce que nous couvrons dans mon domaine de recherche aujourd’hui avec un ratio de distribution de 65 %, nous pensons qu’il y a de la place pour une croissance de la distribution. Vous obtenez un rendement de 6 %, et nous pensons que les FPI publiques se négocient à un prix inférieur de 25 à 30 % à ce que nous pensons être la valeur marchande privée de l’immobilier aujourd’hui. La combinaison de ces éléments pourrait donc générer des rendements totaux très intéressants, car la découverte des prix sur le marché privé nous permet de mieux comprendre ces valeurs marchandes privées. Une fois que ce sera le cas, nous pensons qu’il s’agira d’un catalyseur qui permettra au secteur de se rapprocher des valeurs marchandes privées et d’enregistrer une reprise multiple au-delà de ce qu’il est aujourd’hui. Mais en attendant, si vous pensez à certains risques et préoccupations concernant l’économie en 2024, nous pensons que les FPI sont très défensives en termes de revenus contractuels, avec des bilans très solides, une base de locataires de très grande qualité, tant du côté commercial que du côté résidentiel, et des perspectives de croissance des flux de trésorerie. Si l’environnement des taux d’intérêt change, cela pourrait certainement être un facteur clé pour les valorisations et pour voir plus de mouvements de trésorerie revenir dans le secteur.
Chris Cooksey : Je sais qu’une chose que nous disons aux investisseurs, par exemple lorsqu’il s’agit de dividendes dans des marchés difficiles, c’est que vous êtes payé pour attendre, et que vous recevez votre dividende tout au long de la période d’attente. S’agit-il d’une histoire semblable à celle-ci? Vous attendez que la valeur reprenne, mais vous recevez votre paiement mensuel ou trimestriel des FPI et c’est pourquoi c’est une considération importante pour les portefeuilles?
Brad Sturges : Oui, je dirais que vous êtes généralement payé pour attendre. En effet, je m’interrogerais évidemment sur la pérennité de ces revenus. Nous examinons donc très attentivement les paramètres du bilan en termes d’effet de levier, de ratio de distribution, de capacité à accroître les mouvements de trésorerie en fonction de la qualité des mouvements de trésorerie générés dans la catégorie d’actifs, le marché, le type de bâtiment, etc. Mais d’une manière générale, nous voyons un certain nombre de FPI qui se négocient aujourd’hui à un niveau que nous estimons inférieur à la juste valeur des biens immobiliers et vous obtenez un rendement attrayant de 6 % en moyenne pour ce que nous couvrons, avec encore une grande marge de manœuvre pour augmenter ce rendement au fil du temps, en particulier grâce à la croissance des mouvements de trésorerie par unité au cours des prochaines années. Je pense que c’est une bonne façon de résumer, vous êtes payé pour attendre la reprise potentielle au cours des 12 à 24 prochains mois.
Chris Cooksey : En effet, l’immobilier résidentiel a fait couler beaucoup d’encre. Nous n’aborderons pas la question de la famille, des maisons individuelles, mais j’ai remarqué qu’au fur et à mesure que les condominiums prenaient de l’importance, la construction d’appartements semblait s’arrêter de manière générale. Il semble que les appartements suscitent davantage d’intérêt aujourd’hui, et je ne sais pas si cela est lié au nouveau programme fédéral de collaboration avec les municipalités, mais j’aimerais peut-être faire un commentaire sur les appartements en termes d’immobilier résidentiel.
Brad Sturges : Oui, je dirais que la forme de logement la plus abordable est l’appartement. Si l’on compare les coûts hypothécaires actuels au niveau des loyers, on constate qu’une grande partie du parc d’appartements au Canada a 40 ou 50 ans. Que font les FPI d’appartements qui sont cotées en bourse aujourd’hui? Ils détiennent généralement des immeubles vieux de 40 ans, construits dans les années 70 et 80. Ce sont généralement de vieilles unités plus grandes à un prix de location plus bas par pied carré en termes de loyer et par rapport aux coûts de construction actuels pour favoriser la construction ou exiger des loyers. On parle d’un niveau de loyer moyen de moins de 2 dollars par pied carré pour les taux d’appartement, tandis que les loyers des nouvelles constructions à travers le pays peuvent atteindre 3 dollars, 4 dollars et même se rapprocher de 5 dollars. Il y a donc un écart assez important entre un logement ancien à prix abordable et ce qui est disponible dans les nouvelles constructions. Je pense que les incitations commencent à changer un peu du côté de la construction pour essayer de générer une plus grande demande de location d’appartements.
Comme vous le suggérez, il y a encore beaucoup de constructions de condos sur certains marchés. La construction d’appartements se poursuit à Toronto et à Vancouver, mais nous assistons à une accélération de la construction d’appartements. Nous pensons que le gouvernement fédéral, ainsi que les provinces et les municipalités, a pris des mesures positives sur le plan de la réglementation, ce qui permet d’envisager une augmentation de la construction d’appartements grâce aux remboursements de la TPS, à l’élargissement de l’obligation hypothécaire canadienne et à d’autres mesures incitatives telles que l’exonération des frais de développement ou la réduction du coût du financement permanent de la dette à l’achèvement des travaux, ou même pendant la phase de construction. Tous ces éléments sont des éléments positifs pour essayer de réduire les coûts de construction. Vous n’avez pas besoin d’un loyer aussi élevé pour prendre cette décision de construction. La réalité est que nous devons construire, selon la SCHL, trois millions et demi de logements d’ici 2030. Et à l’heure actuelle, si le rythme de construction actuel se maintient, nous n’en construirons que moins de la moitié. Nous sommes en bonne voie pour atteindre 1,5 million de logements. En toute honnêteté, nous avons besoin d’une accélération de la construction sous toutes ses formes. L’élément le plus abordable pour résoudre la crise d’abordabilité sera les appartements. Je pense qu’il s’agira d’un élément clé. Nous pensons qu’aujourd’hui, le secteur des appartements cotés à la Bourse de Toronto offre de nombreuses possibilités de logements abordables pour les Canadiens, mais qu’il dispose également de diverses formes de programmes de développement. Ils ont de nombreuses possibilités d’intensification grâce à leur importante banque de terrains urbains qui, qu’ils le fassent eux-mêmes, qu’ils fassent appel à des partenaires ou qu’ils vendent à des promoteurs, seront un élément clé pour aider le pays à faire face à cette crise, et nous sommes vraiment encouragés à le faire.
Je pense qu’avec les premières mesures prises jusqu’à présent par le gouvernement pour tenter de résoudre le problème de l’approvisionnement, il reste encore beaucoup de travail à faire sur ce front. Nous pensons clairement que le secteur des appartements sera le plus offensif du marché du logement à l’heure actuelle, parce que la demande restera probablement dans le secteur des appartements pour des logements plus abordables par rapport au marché des maisons individuelles. À mon avis, c’est un peu plus difficile, compte tenu des coûts hypothécaires, mais du point de vue des appartements, compte tenu de la croissance du classement observée, de la dynamique de l’offre et de la demande, où les taux de vacance sont inférieurs à 2 % dans les endroits où les loyers des FPI sont 20 % inférieurs par rapport à ceux du marché, les perspectives de croissance organique pour les secteurs des FPI d’appartements sont assez attrayantes du point de vue de l’investissement.
Chris Cooksey : Génial. Beaucoup d’informations intéressantes comme toujours, Brad, j’espère que vous nous rejoindrez bientôt.
Brad Sturges : Oui. Merci de m’avoir reçu. Je l’apprécie comme toujours.
Chris Cooksey : Très bien, contactez-nous à l’adresse AdvantagedInvestorPod@atRaymondJames.ca. Abonnez-vous à L’Investisseur avantagé sur Apple, Spotify ou tout autre site de balados. N’hésitez pas à contacter votre conseiller pour toute question. Au nom de Raymond James et de L’Investisseur avantagé, je vous remercie d’avoir pris le temps de nous écouter aujourd’hui. Jusqu’à la prochaine fois, portez-vous bien. Ce balado est offert uniquement à titre informatif. Les données statistiques, factuelles ou autres proviennent de sources que Raymond James Limited (RJL) croit fiables. Toutefois, nous ne pouvons en garantir l’exactitude. Raymond James Limited n’assumera aucune responsabilité en ce qui concerne l’utilisation de ces renseignements. Le présent document a pour but de fournir de l’information générale; les renseignements qu’il contient ne doivent pas être considérés comme une offre ou une sollicitation visant la vente ou l’achat d’un produit ni être interprétés comme des conseils fiscaux. Les conseillers Raymond James ne sont pas des conseillers fiscaux et nous recommandons aux clients d’obtenir l’avis d’un professionnel indépendant concernant les questions d’ordre fiscal. Les produits et services liés aux valeurs mobilières sont offerts par l’intermédiaire de Raymond James Limited. Membre du Fonds canadien de protection des épargnants. Les produits et les services liés à l’assurance sont offerts par l’intermédiaire de Raymond James Financial Planning Ltd., qui n’est pas membre du Fonds canadien de protection des épargnants.