Implications de la vente de biens immobiliers canadiens en tant que non-résident du Canada

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Félicitations, vous cherchez à vendre votre propriété canadienne et vous espérez en retirer des gains fructueux. Mais au-delà de l’excitation liée à la vente, il est essentiel de comprendre vos obligations fiscales et les possibilités de planification pour minimiser les impôts à payer au Canada. Raymond James dispose d’une équipe de conseillers fiscaux et de comptables expérimentés qui peuvent vous aider à comprendre les questions expliquées dans cet article et discuter des déclarations fiscales requises.

Résidence fiscale

Les points suivants s’appliquent à vous si vous êtes un non-résident du Canada aux fins de l’impôt sur le revenu. La résidence fiscale n’est pas toujours une question noire ou blanche, et les particuliers doivent toujours s’assurer qu’ils consultent un professionnel qualifié en matière de fiscalité transfrontalière en ce qui concerne les questions de résidence, en particulier lorsqu’il s’agit de transactions importantes. Les déclarations de revenus manquées ou en retard peuvent entraîner des pénalités et des intérêts substantiels; il est donc toujours préférable d’être préparé.

Le Folio de l’impôt sur le revenu S5-F1-C1, Détermination du statut de résidence d’un particulier de l’ARC est une ressource complète qui traite de la résidence fiscale. Bien que la résidence fiscale ne soit pas définie dans la Loi de l’impôt sur le revenu, elle a été testée par les tribunaux, et les facteurs cruciaux comprennent le fait qu’une personne ait des liens primaires et secondaires significatifs avec le Canada. Les liens primaires avec le Canada comprennent un domicile disponible au Canada, même si la personne vit toujours à l’étranger. Par conséquent, si une personne vit à l’étranger et possède toujours sa maison au Canada, elle peut être considérée comme un résident fiscal au moment de la vente. Les conventions fiscales que le Canada a conclues avec des pays étrangers peuvent aider à résoudre les questions de résidence lorsqu’une personne est considérée comme un résident fiscal de deux pays en vertu des règles nationales de chaque pays, en prévoyant des règles de départage.

Retenue à la source pour les non-résidents

En vertu des règles fiscales canadiennes, le Canada a le droit de taxer la vente de biens immobiliers situés sur son territoire. Pour s’assurer que l’ARC dispose d’une sécurité suffisante pour couvrir l’obligation fiscale, si un particulier non résident choisit de ne pas respecter ses obligations fiscales, une procédure de retenue de l’impôt des non-résidents est en place. Toutefois, la retenue à la source de l’impôt n’est pas le montant final de l’impôt à payer, comme nous l’expliquerons plus loin dans cet article.

Si un particulier est en fait un non-résident lorsqu’il cède un bien immobilier canadien, il existe des règles spécifiques qui peuvent surprendre les particuliers qui ne se doutent de rien. Si une personne a déjà vendu sa maison au Canada en tant que résident fiscal canadien, la transaction peut avoir été relativement simple, les vendeurs recevant le produit de la vente après les frais de clôture et le solde de l’hypothèque, dans un délai d’un ou deux jours ouvrables après la clôture. Toutefois, en tant que non-résident du Canada, les vendeurs doivent s’attendre à des démarches administratives supplémentaires et à des retards dans la réception de l’intégralité du produit de la vente.

Les acheteurs non-résidents sont tenus de retenir 25 % du produit brut du logement (ou 50 % en cas de vente d’un bien amortissable, tel qu’un bâtiment utilisé comme immeuble locatif). En règle générale, les avocats spécialisés dans les affaires immobilières du vendeur conservent ces fonds en fiducie. Ce montant est conservé en fiducie jusqu’à ce qu’un certificat de conformité, le formulaire T2064 ou T2068, soit reçu de l’ARC. Il est essentiel que les vendeurs non-résidents travaillent en étroite collaboration avec des avocats et des comptables spécialisés dans l’immobilier qui connaissent ce type de transactions.

La demande du formulaire T2062 pour le certificat de conformité doit être faite dans les 10 jours suivant la clôture de la vente du bien. Des pénalités de retard de 25 dollars par jour s’appliquent, jusqu’à un maximum de 2 500 dollars par vendeur. En général, ce formulaire est préparé par un comptable fiscaliste qualifié.

Le formulaire T2062 fournit des informations détaillées sur le bien, l’acheteur et le vendeur de la transaction. Pour remplir le formulaire T2062, un numéro d’identification fiscale canadien est requis. Par conséquent, si la personne n’a pas encore de NAS ou de NII, elle doit demander un numéro d’identification fiscale canadien à l’aide du formulaire T1261.

Le formulaire T2062 calcule l’impôt dû à l’ARC, qui s’élève généralement à 25 % du gain en capital, après prise en compte de l’exonération pour résidence principale, si elle est accordée à un ancien résident fiscal. Lorsque l’ARC envoie le formulaire T2064 ou T2068 pour le certificat de conformité, l’avocat spécialisé dans l’immobilier libère la différence entre les 25 % ou 50 % du produit brut retenus et la retenue d’impôt calculée dans le formulaire T2062

Important - les délais de traitement par l’ARC du formulaire T2062 de demande de certificat de conformité sont importants et peuvent prendre de 8 à 12 semaines, voire plus. Il est généralement dans l’intérêt du contribuable de déposer le formulaire T2062 dès que possible et de ne pas attendre le délai de 10 jours après la clôture. Idéalement, l’ARC fournira le certificat de conformité avant la date de clôture de la vente. Dans le cas contraire, les vendeurs devront attendre des semaines ou des mois avant de recevoir le produit de leur vente après impôt. Cela peut bloquer des ressources nécessaires, telles que des acomptes pour des achats immobiliers ultérieurs.

Que se passe-t-il si le logement était une résidence principale?

Si le logement était une résidence principale du non-résident pendant la période de propriété, l’exemption pour résidence principale peut toujours s’appliquer pour réduire le gain en capital soumis à la retenue de 25 % de l’impôt fédéral (et le gain en capital finalement assujetti à l’impôt lors du dépôt de la déclaration de revenus, comme indiqué plus loin dans cette section).

En règle générale, l’exemption pour résidence principale est limitée au nombre d’années fiscales suivant la date d’acquisition au cours desquelles le contribuable a résidé au Canada. Par conséquent, si une personne a vendu sa maison canadienne qu’elle habitait en tant que résident fiscal, après avoir rompu ses liens de résidence fiscale avec le Canada, l’exemption pour résidence principale pourrait encore s’appliquer.

Les règles de l’exemption pour résidence principale stipulent que pour désigner sa maison comme résidence principale pour une année de propriété donnée, une personne doit l’avoir « normalement habitée » à un moment donné au cours de l’année en question. Les règles fiscales canadiennes n’indiquent pas de période minimale pendant laquelle le particulier doit habiter habituellement la maison au cours d’une année donnée. Il est simplement important de noter qu’une seule résidence principale peut être désignée chaque année. Ainsi, un particulier peut avoir vécu dans sa résidence canadienne pendant les deux premières semaines de janvier 2024 avant de cesser d’être résident fiscal le 16 janvier 2024 et de déménager dans une autre résidence à l’étranger le même jour. Il peut encore désigner cette maison canadienne comme sa résidence principale pour l’année 2024.

Que se passe-t-il si je vends ma résidence principale l’année suivant la fin de ma résidence au Canada?

La formule utilisée pour calculer l’exonération pour résidence principale, c’est-à-dire la partie du gain en capital qui est exonérée de revenus, est la suivante :

La règle « +1 » permet à un particulier de désigner une propriété comme sa résidence principale pour une année supplémentaire. Il convient de noter que cette règle « +1 » ne s’applique pas aux contribuables qui étaient non-résidents au cours de l’année où le bien a été acheté. Par conséquent, comme dans l’exemple précédent où le particulier a cessé d’être résident fiscal le 16 janvier 2024, il peut encore être en mesure de demander la totalité de l’exemption pour résidence principale sur son gain en capital s’il vend la maison en 2025.

En raison de la formule de l’exemption pour résidence principale, au fur et à mesure que le nombre d’années de propriété augmente après les années où le contribuable a utilisé le logement comme résidence principale pendant sa période de résidence au Canada, le pourcentage du gain en capital qui sera à l’abri grâce à l’exemption pour résidence principale diminuera chaque année.

Du point de vue de la planification, pour maximiser l’exemption pour résidence principale sur un domicile qui a été utilisé comme résidence principale avant de quitter le Canada, les contribuables non résidents peuvent prévoir de céder la propriété avant la fin de l’année civile suivant l’année où ils ont cessé d’être résidents fiscaux au Canada. year they ceased Canadian tax residency.

Obligations fiscales

Les non-résidents sont tenus de remplir le formulaire T1, Déclaration de revenus des particuliers, au plus tard le 30 avril de l’année qui suit l’année de la cession du bien. La déclaration de revenus calcule l’impôt aux taux marginaux sur le gain en capital imposable (50 % du gain en capital est imposable et 50 % n’est pas imposable). Le gain en capital imposable tient également compte des dépenses liées à la cession, y compris les frais juridiques et comptables et les commissions des agents immobiliers. Par conséquent, le gain en capital calculé dans le formulaire T1 peut être inférieur au montant figurant sur le formulaire T2062, car le gain en capital du formulaire T2062 ne tient pas compte de ces frais de clôture.

Si l’impôt calculé sur le formulaire T1 est inférieur à l’impôt versé à l’ARC avec le formulaire T2062, la différence est remboursée au contribuable.

Considérations relatives au Québec

Les non-résidents qui vendent des biens immobiliers situés au Québec doivent obtenir un certificat de décharge distinct et remplir une déclaration de revenus auprès de Revenu Québec. En plus du formulaire T2062, les contribuables devront demander le formulaire TP-1097-V dans le même délai de 10 jours après la clôture auprès de Revenu Québec, et seront soumis à la même pénalité de 25 $ par jour, jusqu’à un maximum de 2 500 $, en cas de production tardive.

La retenue à la source requise pour la vente d’une propriété québécoise est de 12,875 % sur le gain, après les exemptions, telles que l’exemption pour résidence principale. Cela signifie que lors de la vente d’une propriété québécoise par un non-résident, les contribuables devront verser un impôt fédéral et québécois combiné de 37,875 % sur le gain en capital.

En outre, les contribuables devront produire un formulaire TP-1-V, Déclaration de revenus, auprès de Revenu Québec, où l’impôt final est calculé à l’aide des taux marginaux.

Autres facteurs

• Immeubles locatifs – si un non-résident vend un bien immobilier canadien qui était utilisé comme immeuble locatif, il y a des considérations supplémentaires à prendre en compte. Les contribuables doivent remplir un formulaire T2062-A concernant la vente d’une immobilisation non amortissable. Si la vente du bien donne lieu à une récupération de la DPA, cette taxe doit également être versée à l’ARC dans le cadre de la procédure d’obtention du certificat de décharge.
• Propriété conjointe – si le non-résident est propriétaire conjoint de la propriété, chaque propriétaire conjoint doit soumettre la demande de certificat de décharge et la déclaration de revenus.
• Fiscalité du pays de résidence – la manière dont le pays d’origine imposera la vente de la propriété canadienne doit être prise en compte. Ceci devra être confirmé par un professionnel de la fiscalité dans le pays de résidence.

Exemple complet – Impôt canadien

M. Jones a cessé de résider au Canada le 31 décembre 2021 lorsqu’il a déménagé aux États-Unis.

M. Jones a acheté sa maison en 2015, située en Ontario, pour 500 000 $ et l’a utilisée comme résidence principale jusqu’à la date de sa fin de résidence.

Le logement est resté vacant après son déménagement et n’a pas été utilisé comme immeuble locatif. Il a inscrit la propriété en janvier 2024.

Il a accepté une offre le 5 février 2024 pour 750 000 $ et la date de clôture de la vente est le 28 avril 2024. Les frais de clôture, y compris les commissions de l’agent immobilier, les frais juridiques et les frais de comptabilité, s’élèvent à 60 000 dollars.

En 2024, M. Jones n’a pas d’autre source de revenu canadien à déclarer dans une déclaration de revenus de non-résident canadien.

Étapes :

1. M. Jones a fait appel à un comptable fiscaliste qualifié de l’équipe de préparation des déclarations fiscales de Raymond James et à un avocat spécialisé en droit immobilier, tous deux bien au fait des transactions immobilières entre non-résidents. Début janvier 2024, M. Jones a commencé à travailler avec son comptable fiscal pour rassembler les documents nécessaires au formulaire T2062, afin de pouvoir déposer la demande dès qu’une offre aura été acceptée.
2. Après avoir reçu une offre acceptée le 5 février 2024, le comptable de M. Jones a immédiatement déposé un formulaire T2062 auprès de l’ARC, accompagné du formulaire T2091, Désignation d’un bien comme résidence principale par un particulier, et d’autres documents à l’appui.
   Sur les dix années pendant lesquelles M. Jones a été propriétaire du bien, il a pu désigner le bien comme sa résidence principale pendant sept ans, et bénéficie d’une « année bonus ». Par conséquent, 8 ans sur 10, soit 80 % de gain en capital, sont exonérés au titre de l’exemption pour résidence principale.
   Le formulaire T2062 comprend l’extrait suivant dans la section « Détails de la propriété ».

3. Au moment de la clôture, le 28 avril 2024, le montant que recevra M. Jones dépendra de la délivrance ou non par l’ARC du certificat de conformité T2064. Si ce n’est pas le cas, l’avocat du vendeur conserve généralement 25 % du produit brut (750 000 x 25 % = 187 500 $) en fiducie jusqu’à ce qu’il reçoive le formulaire T2064. Le vendeur reçoit alors le produit de la vente, déduction faite de la retenue d’impôt pour les non-résidents et de tous les autres frais de clôture et obligations hypothécaires.
   Si, par exemple, le formulaire T2064 est reçu de l’ARC après la clôture, par exemple le 15 mai 2024, l’avocat débloquera la différence entre le montant retenu et l’impôt calculé dans le formulaire T2062 (187 500 $ - 12 500 $ = 175 000 $).
   Dans un scénario idéal, la demande de certificat de conformité serait déposée bien avant la clôture et l’ARC traiterait le formulaire T2062 avant la date de clôture du 28 avril 2024. Cela permettrait au vendeur de ne pas avoir un montant aussi important de son produit détenu en fiducie, et limiterait la retenue d’impôt à 12 500 $.
4. M. Jones produit une déclaration de revenus canadienne pour 2024, déclarant la disposition du bien à l’annexe 3 de la déclaration de revenus et produisant le formulaire T2091. Le fait de ne pas produire le formulaire T2091 pour désigner le bien comme résidence principale peut entraîner des pénalités importantes. Le résultat de la déclaration de revenus est le suivant :

• Par conséquent, sur la base d’un gain en capital total de 190 000 $ après les frais de clôture, M. Jones a dû s’acquitter d’un impôt canadien final de 4 218 $, en raison de l’utilisation de l’exemption pour résidence principale sur une partie de la vente de la propriété.

Conclusion

Il est important de s’assurer que les particuliers qui prévoient de vendre un bien immobilier canadien en tant que non-résidents font appel à un comptable fiscal le plus tôt possible dans le processus, afin de réduire le risque de retards importants qui pourraient bloquer les mouvements de trésorerie provenant de la vente du bien immobilier. D’un autre côté, les non-résidents peuvent toujours bénéficier des avantages fiscaux liés à la vente de biens immobiliers canadiens, notamment le taux d’inclusion de 50 % des gains en capital, les taux marginaux d’imposition et l’exemption de la résidence principale. Si vous avez des questions sur la vente de votre propriété canadienne et sur l’impact qu’elle peut avoir sur votre situation financière globale, adressez-vous à votre conseiller Raymond James.

Le présent document a été préparé par le groupe Solutions patrimoniales globales de Raymond James Ltée (RJL). Les données statistiques, factuelles ou autres proviennent de sources que RJL juge fiables. Toutefois, nous ne pouvons en garantir l’exactitude. Ces renseignements sont fournis à titre informatif seulement et ne remplacent en aucun cas les conseils d’un avocat, d’un comptable, d’un fiscaliste ou d’un autre spécialiste. Ils ne doivent pas être considérés comme une offre ou une sollicitation visant la vente ou l’achat de valeurs mobilières. Nous ne sommes pas des conseillers fiscaux et nous recommandons aux clients d’obtenir l’avis d’un professionnel indépendant sur les questions d’ordre fiscal. RJL n’assumera aucune responsabilité en ce qui concerne l’utilisation de l’information contenue dans le présent document. Ce dernier est destiné à une diffusion uniquement dans les territoires où RJL et les auteurs sont inscrits. Les produits et les services liés à l’assurance sont offerts par l’intermédiaire de Raymond James Ltée, membre du Fonds canadien de protection des investisseurs. Les produits et les services liés à l’assurance sont offerts par l’intermédiaire de Raymond James Financial Planning Ltd., qui n’est pas membre du Fonds canadien de protection des investisseurs.