Demande de déduction pour amortissement (DPA) pour bien de location
Qu’est-ce que la déduction pour amortissement (DPA)?
En termes simples, la DPA est l'équivalent fiscal de la dépréciation à des fins fiscales. La DPA est une déduction fiscale discrétionnaire qui peut être demandée pour représenter la baisse de valeur de l’immobilisation, au fur et à mesure de son utilisation.
La DPA est calculée en appliquant un pourcentage déterminé (taux de déduction) au solde de la fraction non amortie du coût en capital (FNACC) d'une immobilisation ou d'une catégorie d'immobilisations au début de l'année. La FNACC représente le coût fiscal de l'immobilisation pour l'année en cours.
Lorsqu'un contribuable possède un bien de location, la DPA est calculée sur toutes les immobilisations associées au bien de location, à l'exception du terrain, et la DPA cumulée peut être déduite pour réduire le revenu locatif net déclaré à des fins fiscales.
Lors de l'achat d'un bien de location ou d'un changement d'utilisation, par exemple lorsqu'une résidence principale est convertie en bien de location, ce qui nécessite une évaluation du bien à ce moment-là, il est important que le coût ou l'évaluation soit ventilé entre le terrain, le bâtiment et les autres immobilisations associées au bien de location.
Un exemple :
En 2020, un contribuable a acheté une maison nouvellement construite à titre de bien de location pour 500 000 $. Le courtier immobilier a ventilé le coût et évalué la maison / le bâtiment à 400 000 $ (80 %) et le terrain à 100 000 $ (20 %). Le particulier n’a pas d’autres immobilisations à prendre en considération.
La plupart des immeubles locatifs résidentiels sont considérés comme étant de catégorie 1, ce qui correspond à un taux de DPA annuel de 4 %.
Quel montant de DPA devrait être demandé?
Dans le cas d’un bien de location, le total de la DPA pouvant être demandée se limite aux montants cumulatifs calculés (taux de déduction de la FNACC) par catégorie d’actifs et au revenu de location net. Autrement dit, la DPA ne peut pas générer une perte de location qui, autrement, compenserait d’autres sources de revenu imposable.
Notre exemple :
Au cours de l’exercice considéré, un revenu de location net de 15 000 $ (revenu de location moins les dépenses comme les intérêts hypothécaires, les impôts fonciers et les assurances) a été déclaré par le contribuable. Le solde d’ouverture de la FNACC du bâtiment était de 400 000 $, de sorte que la DPA de 16 000 $ a été calculée (400 000 $ × 4 % étant donné qu’il s’agit d’une immobilisation de catégorie 1).
Toutefois, comme le revenu net n’était que de 15 000 $, seule une DPA de 15 000 $ peut être demandée, ce qui réduit le revenu net de location à zéro.
Qu’arrive-t-il lorsqu’un bien de location est vendu?
Lorsqu’un bien de location est vendu, il est possible qu’un gain ou une perte en capital, une récupération ou une perte finale soit déclaré aux fins fiscales. En général, un gain ou une perte en capital est calculé comme étant le produit de disposition (produit de la vente) moins le prix d’achat initial. Toutefois, si la DPA a été demandée à l’égard du bien de location, le coût fiscal de l’actif, représenté par la FNACC, diffère maintenant du prix d’achat initial.
Notre exemple :
En 2025, le contribuable a vendu un bien de location pour 750 000 $. Le courtier immobilier a évalué la maison / le bâtiment à 600 000 $ (80 %) et le terrain à 150 000 $ (20 %).
Examinons deux scénarios :
1. Aucune DPA n’a été demandée au fil des ans, et la FNACC de la catégorie 1 est de 400 000 $;
2. Une DPA de 50 000 $ a été demandée au cours des cinq dernières années, et la FNACC de la catégorie 1 est de 350 000 $.
| Scénario 1 – Aucune DPA | Scénario 2 – DPA demandée | |||
| Terrain | Catégorie 1 - Bâtiment | Terrain | Catégorie 1 - Bâtiment | |
| Produit de la vente (A) | 150 000 $ | 600 000 $ |
150 000 $ | 600 000 $ |
| Coût d’origine (B) | 100 000 $ | 400 000 $ | 100 000 $ | 400 000 $ |
| Gain en capital (A-B) | 50 000 $ | 200 000 $ | 50 000 $ | 200 000 $ |
| UCC (C) |
- | 400 000 $ | - | 350 000 $ |
| Récupération (B-C) | - | - | - | 50 000 $ |
Lorsqu’un bien est vendu à un prix supérieur à son coût d’origine, un gain en capital est réalisé, comme l’indiquent les scénarios 1 et 2, tant pour la partie terrain que pour la partie bâtiment. Dans le scénario 2, étant donné que la DPA de 50 000 $ a été demandée au fil des ans et que la FNACC du bâtiment est de 350 000 $, il faut également déclarer la récupération. La DPA qui a été demandée au cours des années précédentes sera récupérée, car le bâtiment a été surévalué par rapport au produit de la vente reçu. Si, par hasard, un immeuble est vendu à un prix inférieur à sa FNACC, une perte finale donne lieu à une déduction puisqu’il a été sous-évalué par rapport au produit final de la vente.
La récupération est considérée comme un revenu imposable l'année de la cession, étant donné que toute DPA demandée au cours des années précédentes était une déduction fiscale à 100 %. La récupération ne bénéficie pas d'un traitement fiscal avantageux tel qu'un taux d'inclusion de 50 % pour les gains en capital.
L’un des principaux inconvénients de la récupération est que le montant total est réintégré au revenu en une année, ce qui peut entraîner le paiement d’un impôt plus élevé que les déductions fiscales cumulées reçues lorsque les déductions de la DPA ont été demandées sur plusieurs années fiscales, en particulier pour les contribuables individuels qui sont soumis à un système de taux d’imposition marginaux au Canada.
Lorsqu’on se demande s’il convient de déduire annuellement la DPA du revenu net de location, on peut penser que les économies d’impôt connexes sont toujours avantageuses, mais le sont-elles vraiment?
Le fait de renoncer à une déduction fiscale annuelle serait-il avantageux dans certaines situations?
Notre exemple :
Au cours des cinq dernières années, le revenu net de location et la DPA de 10 000 $ du contribuable ont été assujettis à un impôt de 40 % – sur leur taux marginal d’imposition. La DPA de 10 000 $ a permis de réaliser des économies d’impôt annuelles de 4 000 $, soit 20 000 $ sur les cinq années pendant lesquelles le bien de location a été détenu.
En 2025, en raison de la vente du bien de location qui a généré un gain en capital de 250 000 $ (terrain et bâtiment) et une récupération de 50 000 $, le taux d’imposition marginal du contribuable est maintenant de 50 %. La récupération de 50 000 $ donnera lieu à des impôts à payer de 25 000 $. La DPA demandée et la récupération qui en découle ont coûté 5 000 $ au contribuable.
En conclusion
Lorsqu’on envisage d’acheter un bien de location ou de transformer une résidence principale en bien de location, il y a de nombreuses considérations fiscales à prendre en compte, y compris, mais sans s’y limiter, celles mentionnées ci-dessus. Compte tenu de l’appréciation de la valeur de l’immobilier canadien, il est essentiel d’avoir une perspective à long terme. Si vous avez des questions sur l’imposition des biens de location canadiens, veuillez communiquer avec votre conseiller(-ère) en placement Raymond James pour en discuter plus en détail.
Ce rapport a été préparé par Solutions globales, gestion de patrimoine de Raymond James Ltée (RJL). Les statistiques, les données factuelles et les autres renseignements proviennent de sources que RJL estime fiables, mais leur exactitude ne peut être garantie. Il est fourni à titre d’information uniquement et ne doit pas être interprété comme une offre ou une sollicitation pour la vente ou l’achat de titres. Il ne doit pas non plus remplacer un conseil juridique, comptable, fiscal ou tout autre conseil professionnel. Nous ne sommes pas des conseillers fiscaux et nous recommandons aux clients de demander des conseils indépendants à un conseiller professionnel sur des questions fiscales. Les informations sont fournies sur la base et à la condition que RJL n’assume aucune responsabilité à cet égard. Le présent document est destiné à être distribué uniquement dans les territoires où RJL et l’auteur sont inscrits. Les produits et services liés aux valeurs mobilières sont offerts par l’entremise de Raymond James Ltée, membre du Fonds canadien de protection des investisseurs. Les produits et services d’assurance sont offerts par l’intermédiaire de Raymond James Financial Planning Ltd., qui n’est pas membre du Fonds canadien de protection des investisseurs.